viernes, 5 de mayo de 2017

Residencia de Mayores en calle Blanca de Castilla, 8

#BlancadeCastilla8





PRIMERO.- INTRODUCCIÓN.
Los hechos consisten en la aplicación no ajustada a derecho del artículo 7.10.6.5 de la normas de la Revisión del Plan General de 1997 que establece que los edificios existentes calificados de dotacional, en su clase de equipamiento, podrán ampliar la edificabilidad hasta alcanzar un máximo del 20% por encima de la existente, siempre que el incremento se destine al uso dotacional.  La administración no tiene en cuenta que el inmueble está en “fuera de ordenación relativa” y por tanto no puede ser objeto de ampliación, cambio de uso, ni de nuevas licencias según el artículo 2.3.3, Apartado 2 de las mismas normas, ya que las licencias deben quedar sometidas a la Norma Zonal 8, Grado 1º, Nivel a,  aplicable (NZ 8.1º.a).

Es decir, con independencia de lo establecido en el Plan General aprobado se hace una reserva de dispensación que está prohibida por lo que lo actuado es nulo de pleno derecho. Esta prohibición no es sino una aplicación del principio de inderogabilidad singular de los reglamentos, principio derivado de la legalidad que determina que lo establecido con carácter general en una norma no puede ser excepcionado para el caso concreto (STS 61/1997 RTC 1997, 61).

Así y a través de un Estudio de Detalle (DECLARADO ILEGAL POR SENTENCIA), se cambia el Uso Dotacional, clase Equipamiento Privado, en su categoría de Educativo, del Colegio Mayor existente, que pasa a la categoría de Bienestar Social, y se añaden nuevos usos, encubiertos, el Uso Terciario Hospedaje y el de Garaje-Aparcamiento.

Se exceden, edificabilidades, retranqueos, y alturas establecidas para la norma vigente y, se cambian los usos para, en definitiva, lograr el mayor aprovechamiento lucrativo.  Se permite la apertura al público sin Licencia de Funcionamiento.

El Promotor (Ecoplar, S.A.) recibe un trato privilegiado de la administración siendo en nuestra opinión, las licencias nulas de pleno derecho. Ante el presunto silencio negativo y cúmulo de “irregularidades”, se solicita la Revisión de Oficio de las licencias.

Para que se entienda esta “acción pública” y el desigual y/o anormal funcionamiento de la administración  no será inoportuno citar que se viene observando cómo, en el sector de los Valdemarines, hace tiempo que se busca favorecer determinadas situaciones o particulares, aun cuando tengan que asumirse responsabilidades patrimoniales, como consecuencia de una sentencia que anule lo actuado, alegando que concurre imposibilidad de cumplimiento (caso de la sentencia nº 636, de 15 de junio de 2002, del TSJ, en el PO 1335/97, que anula determinaciones urbanísticas en el sector de los Valdemarines, por incumplimiento del Principio de Igualdad, o caso de la sentencia del nº 123, del 24 de febrero de 1995, en el PO 634/92 de la Sección 2ª del TSJ, lo que ha ocasionado indemnizaciones, según Auto de 3 de octubre de 2008, notificado el 15 de octubre de 2008, que fija la indemnización resultante más los gastos procesales, condenatorios para el Ayuntamiento de Madrid, al no poderse ejecutar la sentencia. Este coste lo deberán sufrir los madrileños al salir del erario público lo que provoca recortes en otras partidas.


SEGUNDO.- LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
El inmueble se localiza en la Calle Blanca de Castilla, nº 8, c/v a Calle de Carlos San José y c/v Calle La Salle del barrio de Valdemarín, Distrito Moncloa-Aravaca y, al día de hoy tiene una:

·               Ref. Catastral: 3798401VK3739H0001LF
·               Superficie de suelo = 14.321 m2
·               Superficie construida =   8.180 m2

La Finca está clasificada como Suelo Urbano, Uso Dotacional, en su clase de Equipamiento Privado (art. 7.7.1.2.c y 7.7.2.1.c), en su categoría de uso Bienestar Social (art. 7.10.1.1.d).  Hay que remarcar que esta categoría de uso dentro de equipamiento le viene dada porque la actividad que se realizaba en el Colegio mayor era de alojamiento y no de formación (categoría Educativo según el art. 7.10.1.1.a). Debiendo estar todo el edificio dedicado a esta actividad en exclusiva (Colegio Mayor sin actividad docente).

La parcela entra en el Área de Reparto ADP 09.01.04, con Norma Zonal 8 “Edificación en vivienda unifamiliar. Grado 1º. Nivel a” (Plano de Ordenación 559/2-2/6 hoja O 50/6).

Los parámetros urbanísticos son los correspondientes a la Norma Zonal 8, Grado 1º, Nivel a (Capítulo 8.8 de las NNUU), Es decir:

o       Retranqueo: 10 m
o       Separación a linderos: 7 m
o       Parcela mínima: 2.500 m2.
o       Ocupación: Veinte por ciento (20%)
o       Coeficiente edificabilidad: Edificabilidad menor de 0,30 m2/m2.
o       Altura de cornisa: No se pueden superar una altura de tres (3) plantas, ni los 1.050 cm (punto medio de la fachada de acceso al edificio)
o       Altura de pisos: Igual o superior a 280 cm
o       USO ALTERNATIVO: Dotacional en edificio exclusivo.

Para el Uso de Equipamiento existen unas Condiciones Particulares impuestas por el Capitulo 7.10

o       Altura libre de pisos: Será mayor de tres (3) metros (300 cm) como mínima según el art. 7.10.7


TERCERO.- JUSTIFICACIÓN DE LA Situación DE “FUERA DE ORDENACIÓN RELATIVA.
El Colegio Mayor Universitario Blanca de Castilla fue proyectado en el año 1.965 como Edificio para Colegio Mayor Femenino situado en la Calle de Carlos San José s/nº en el Km. 10 de la Carretera de la Coruña, Aravaca, Madrid.

Sus parámetros urbanísticos son los siguientes:

Superficie de parcela =  14.000 m2

Superficie Sótano (b/rasante)=   1.088 m2
Planta Baja =   2.496 m2
Planta 1ª =   1.532 m2
Planta 2ª =   1.532 m2
Planta 3ª =   1.532 m2
Superficie total edificada =  8.180  m2

Superficie Zona deportes = 11.504 m2

·      Ocupación = (2.496 m2/14.000 m2) 0,178 m2/m2
·      Nº de Plantas = 4 plantas
·      Coef. Edificabilidad = (8.180 m2/14.000 m2)  0,58 m2/m2
·      Retranqueo mínimo (C. / Blanca de Castilla) 4,00 m
·      Separación mínima a lindero (C/ La Salle) 2,50 m

El 19 de abril de 1997 se publica en el Boletín de la Comunidad de Madrid Nº 92 la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) que marcará las Normas Urbanísticas de carácter general a cumplir en virtud de una Ordenanza para cada Norma Zonal aplicable, a partir del día siguiente a su publicación. El día 20-04-97, por la entrada en vigor del PGOUM, el edificio del Colegio queda en "fuera de ordenación relativa", según el art. 2.3.1 y 2.3.2 epigrafe b) de las NNUU ya que se incumplen:

-Retranqueos : 4 metros < 10  metros (Art. 8.8.7.1.a

- Separación a linderos : 2,50 metros < 7 metros (Art. 8.8.6.1.a)

- Coeficiente  Edificabilidad : 0,58 > 0,30  (Art. 8.8.9.1.a)

- Nº de alturas = 4 > 3 (Art. 8.8.10.1)

- Altura de Cornisa: 1.150 cm > 1.050 cm (Art. 8.8.10.1)

- Altura de pisos: 270 cm <  280 cm (Art. 8.8.11)

- La  altura libre mínima de pisos. Condición Particular, en el Uso Equipamiento, es de 3 metros (Art. 7.10.) 270 cm; 300 cm por lo que tampoco se cumple esta condición particular.

El edificio existente resulta en clara “fuera de ordenación relativa”. Son de aplicación, por tanto, los efectos del artículo 2.3.3 Apartado 2, por lo que solo se podrán realizar:

“-Las obras en el edificio permitidas, excepto obras de REESTRUCTURACIÓN que afecten a más del 50% de la superficie edificada del edificio. Estas están limitadas al cumplimiento de la NZ 8.1.b.

-Las obras de NUEVA EDIFICACIÓN se someterán a las condiciones de la normativa aplicable

Estamos por tanto ante una “Reserva de Dispensación” que están prohibidas por reiterada Jurisprudencia, como hemos visto, lo establecido con carácter general en una norma no puede ser excepcionado para el caso concreto.


CUARTO.- SITUACIÓN DE “FUERA DE ORDENACIÓN RELATIVA” DEL EDIFICIO AMPLIADO.
La remodelación del centro para la construcción de 186 apartamentos tutelados de 50 m2 útiles dotados de amplias zonas ajardinadas (2006) amplia la edificación existente en un 20%. Así:

Sup. suelo existente: 14.320 m2

Sup. preconstruida: 8.180 m2 (antes del PG97)

Sup. adicional (+20%) : 1.636 m2

Coef. edificabilidad: 9.816 m2/ 14.320 m2 = 0,68 > 0,30


Sup. construida (s/ Catastro 2006): 12.047 m2 – 2.368 m2 (deportivo y aparcamiento) = 9.680 m2 para una Superficie de suelo: 18.525 m2 da un

Coef. de edificabilidad : 0,523 > 0,30 X 1,20 =  0,36 (en la NZ 8.1.a)

(Expediente de concesión Licencia 714/2001/002894 de ampliación y nueva actividad)


CONCLUSIÓN.- REVISIÓN DE OFICIO DE LA LICENCIA
Nos encontramos con un inmueble en fuera de ordenación relativa en el que se viene realizando una actividad sin Licencia de Funcionamiento por tanto “clandestina” desde hace aproximadamente trece (13) años ante la pasividad de la Administración lo que es reprobable y altamente llamativo.


1º.- La primera tramitación de la Licencia de Funcionamiento  se solicitó simultáneamente a la Licencia Única de Obras en el año 2004. El artículo 22.3 del Decreto de 17 de junio de 1955 imponía la coordinación en el otorgamiento de esas dos licencias, al establecer que, cuando con arreglo al proyecto presentado, la edificación de un inmueble se destinara específicamente a establecimiento de características determinadas, no se concederá el permiso de obras sin el otorgamiento de la licencia de apertura.

Pues bien, la Licencia de Funcionamiento FUE DENEGADA en esta primera petición concediéndose no obstante la Licencia Única por Decreto de 11 de mayo de 2004.

2º.- La segunda tramitación de la Licencia de Funcionamiento se solicitó nuevamente en Expediente número 109/06/04781. Esta tramitación fue paralizada tras La Sentencia número 120/2014 dictada con ocasión del procedimiento ordinario 111/2013 seguido ante el Tribunal Superior de Justicia y dictada con fecha de 19 de febrero de 2014 e instado por esta parte y que declaraba la nulidad de la aprobación de la Modificación del Estudio de Detalle. Esta Licencia fue denegada por Decreto de 5 de noviembre de 2014 según informe técnico desfavorable de 9 de marzo de 2011, como consecuencia de la existencia de modificaciones de volumen, forma y posición del edificio que implicaban necesariamente la solicitud de nueva licencia urbanística de modificación.

La Sentencia referida llegaba a indicar que el edificio se encontraba “fuera de ordenación” con la siguiente literalidad:
Por lo tanto, a la vista de la nulidad de esa modificación del estudio de detalle, nos encontraríamos en el caso de que una parte del edificio en cuestión estaría fuera de ordenación..
3º.- Ahora se nos comunica que se ha incoado un nuevo procedimiento de LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO con número de expediente 500/2017/2658

En conclusión, tras 13 años de actividad de residencia de ancianos, el inmueble sigue sin contar con la preceptiva LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO  a la vista y conocimiento de la Administración.

4º.- Que a lo anterior debe sumarse la circunstancia de que la Licencia Única otorgada en su día, se encuentra en procedimiento de revisión de oficio ordenada, en primer término, en Sentencia de 6 de octubre de 2011 dictada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Madrid en procedimiento ordinario número 20/2011. Procedimiento de revisión de oficio que, si bien fue incoado en su momento, concluyó con la denegación de admisión que, nuevamente, fue reprobada por los Tribunales, en esta ocasión en Sentencia dictada con fecha de 2 de febrero de 2016 por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 31 de Madrid que dejaba patente que la gravedad de las posibles infracciones cometidas aconsejaban dictamen pertinentes y resolución expresa:

En el caso concreto, no solo es cierto que el Ayuntamiento de Madrid no adujo ni reflejó en el expediente administrativo circunstancia alguna de las previstas legalmente para inadmitir a trámite el procedimiento de revisión de oficio, y que tampoco lo ha hecho en vía jurisdiccional, es que además, de un examen de las infracciones urbanísticas alegadas como fundamentadoras de la revisión de oficio instada, en modo alguno cabe reputarlas carente manifiestamente de fundamento o que no puedan ser calificadas de muy graves o graves”.
5º- La normativa exige la concesión de la Licencia de Funcionamiento, debiendo, en caso de denegación por observancia de deficiencias, ordenar la paralización de obras en su caso Y EL CESE DE LA ACTIVIDAD (artículo 20 de la Ordenanza de 28 de febrero de 2014) prescribiendo además incoar las correspondientes responsabilidades penales, civiles y administrativas pertinentes.

Consecuencia jurídica de cese de actividad y clausura de la misma que ha sido refrendada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que califican como de “clandestinas” las actividades sin licencia siendo preceptiva a adoptar de plano y con efectividad inmediata, la medida cautelar de suspender la continuación de la actividad, con el fin de evitar que se prolongue en el tiempo la posible transgresión de los límites impuestos por exigencias de la convivencia social (STSJ Madrid de 26 de febrero de 2009).

La pasividad de las Administraciones Públicas que toleran dicha actividad sin adoptar medidas, es absolutamente reprochable puesto que a éstas corresponden el ejercicio de competencias en materia de protección del medio ambiente, salubridad pública, sanidad, reconociéndoles funciones imperativas de inspección sobre las actividades que se vengan desarrollando clandestinamente, siendo procedente la reclamación de las indemnizaciones pertinentes.